如何形成合理的物业服务费调价机制,真正做

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物业管理关系到广大人民群众的切身利益和生活质量，关系到社会的和谐稳定。保证物业服务标准和收费之间的公平合理，是推进物业管理规范和完善的前提和基础。各地都在努力探索形成合理的物业服务费调价机制，真正做到质价相符。

一、物业服务费定价现状

1、前期物业服务阶段实行*府指导价

目前大陆的物业管理分为前期物业服务阶段和业主大会成立选出业主委员会并选聘出新的物业服务企业进行服务的阶段，前期物业有开发企业通过公开招标（邀请招标）的形式选出物业服务企业，其服务内容和标准由开发企业来确定，其服务价格必须在*府的指导价范围内，很多城市的价格主管部门会联合房产主管部门等单位制定物业服务的*府指导价，这种*府指导价是基于服务标准根据某一时间段的物价指数和最低工资标准等综合因为来确定，这对于制定指导价当时的几年比较适用，但是随着物价指数上涨和最低工资标准的调整，*府的指导价就变成不能符合“质价相符”的原则了，但是很多地方*府并没有及时地根据物价指数的上涨和最低工资标准调整*府指导价，这就让物业服务企业很难再按照前期物业服务合同的服务标准提供相应的服务，虽然物业服务费实行包干制，从法理上物业服务企业还是应该按照合同约定标准提供物业服务，但是在现实生活中绝大多数物业服务企业都没有做到，基本上就是实行“有多少米就煮多少饭”，而且要保证企业一定的利润，这样业主得到的服务就会低于甚至远低于前期物业服务合同约定的服务标准，从而引发大量的矛盾。

因为众所周知的原因，目前住宅小区业主大会的成立和选举业主委员会是比较难的，很多城市的业主委员会的成立比例都在百分之三十左右，很多小区几年甚至十几年无法成立业主大会选举产生业主委员会，这就从客观上延长了前期物业服务的时间年限，同时也阻断了通过召开业主大会会议来调整物业服务费可能性。

2、成立业主大会后实行市场调节价

成立业主大会选举产生业主委员会之后，物业服务费实行市场调节价，业主委员会与物业服务企业之间可以通过双方交流沟通确定新的物业服务内容、标准和物业服务费，并提交业主大会表决，经业主大会“双过半”同意之后，对物业服务费进行调整，实行新的物业服务费，但是现实情况是业主与物业服务企业之间因为信息的不对称和专业的不对称，使得业主很难做出正确的判断，从而做出正确的选择，再加上召开业主大会的难度也使得住宅小区很难按照规定的程序成功召开，这也让住宅小区的物业费的调整难上加难。

2、存在的问题

1、物业服务标准的缺失

目前物业服务还没有全国统一的标准，各地基本上也很少有地方标准，这样就会造成各地执行的物业服务标准不一样，有的实行地方标准，有的实行地方行业标准，而且这些标准更多的是由物业企业行业协会主导编制的，缺少业主群体的参与，业主对标准的认同度会降低，另外标准的不统一就让业主很难判断什么才是规范的物业服务，特别是在与物业服务企业进行协商服务标准的时候会造成混乱，也很难在物业服务合同中对服务的内容和服务的标准约定清楚，这样就给后续执行合同的时候增加了难度，业主认为物业服务企业没有按照合同约定提供服务，而物业服务企业认真自己按照合同提供了服务，甚至提供了超值服务，从而产生大量的物业矛盾和纠纷，也给物业企业的收费增加了难度。

2、地方*府对指导价未做及时调整

物业服务费的*府指导价是地方*府相关部门根据当地某个时间段的物价指数和最低工资水平制定的，在出台*府指导价的几年间，基本上能做到物业服务标准和*府指导价的匹配，但是随着时间的推移，物价指数和最低工资水平都在上涨，而*府的指导价没有根据物价指数和最低工资标准做相应的调整，这样就会造成，如果物业服务企业仍然按照合同约定的服务标准提供服务和按照*府指导价收取物业服务费，物业企业必然会出现亏损。在包干制模式下，物业服务企业在合同期内应该按照合同约定提供相应的服务，但是在现实生活中，物业企业为了生存为了盈利，往往不能按照合同约定提供服务，会通过降低服务在内的各种方式来确保企业的盈利，这样势必引起业主和物业服务企业直接的矛盾。

3、业主和业主委员会的议价能力太弱

目前的业主生态是多数人不关心小区的事务，而关心小区的部分业主又缺乏专业性，与物业服务企业直接信息也不对称，业主的自治能力很弱，这就让业主委员会与物业服务企业之间很难在同一平台上就物业服务标准和物业服务费充分沟通和协商，也就很难达成共识，更不用说提交到业主大会让业主们来进行表决。即使能够提交到业主大会进行表决，也因为业主对物业服务内容和标准的不了解，对物业服务企业的不理解，再加上召开业主大会会议的难度，使得调价很难成功。

3、解决问题的建议

1、建立物业服务标准

目前没有物业服务的国家标准，都是各地采用地方标准或者行业标准，这就势必造成业主、物业服务企业和*府对物业服务的内容和标准缺乏统一的认识，建议国家标准化委员会和住建部尽快制定出物业服务的国家标准，对物业服务的内容和标准进行明确，有利于业主与物业服务企业在协商服务合同的时候对物业服务的标准进行确定，在服务内容和标准上的容易达成共识，也只有物业服务的内容和标准确定了，才能在这基础上进行议价，物业服务的内容和标准与物业服务费是一对不开分割的孪生兄弟，不能脱离价格谈服务内容和标准，也不能脱离服内容和标准谈价格。

2、建立*府指导价的调价和监督机制

地方*府应该根据当地的物价指数和最低工资标准制定物业服务的*府指导价，同时建立指导价的调价机制和监督机制，确保地方*府能够及时地根据物价指数和最低工资标准的变动进行及时的调整，当地方*府未根据当地的物价指数和最低工资标准的上涨调整物业服务费的*府指导价的时候，有监督机制发挥作用，监督地方*府相关部门及时的履行职责，对*府指导价做相应的调整。

3、增强业主的议价能力

在业主组织与物业企业议价的过程中，因为业主组织与物业服务企业之间存在严重的信息不对称和专业的不对称，就造成业主的议价能力很弱，当然也就很难就物业服务的标准和价格达成共识。在这种情况下*府、物业企业行业以及业主组织自身就应该多渠道多方式提高业主组织自身的专业性，增加对物业服务的内容、标准和成本构成等详细了解，增强业主组织本身的议价能力。

在目前业主组织自身的专业知识比较弱的情况下，建议聘请专业的第三方来协助业主组织对项目进行专业的评估，对物业服务的内容、标准和成本构成进行确认，以便找到适合自己小区的物业管理方案，同时确定与之相适应的物业服务费。

4、南京在物业服务费调整机制的探索

笔者多年