北京立法规范物业管理,支持成立业主大会

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新京报快讯（记者李玉坤）3月27日，北京市十五届人大常委会第二十次会议表决通过《北京市物业管理条例》，条例自今年5月1日起施行。

条例提出，在北京，物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，支持在物业管理区域内成立业主大会、选举产生业主委员会决定物业管理区域内的重大事项及有关共有部分利用和管理等事项。

前期物业谁来管？

建设单位承担前期物业服务，不超过两年

条例规定，建设单位承担前期物业服务责任，建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。

前期物业服务合同期限最长不超过两年，具体期限在前期物业服务合同中约定。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。

什么人可认定为业主？

房屋的所有权人为业主

条例规定，房屋的所有权人为业主。公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。

此外，条例补充，业主还包括尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；其他符合法律法规规定的单位或者个人。

在物业管理区域内的道路、绿地，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；物业服务用房和其他公共场所、共用设施等部分属于业主共有。

业主大会有哪些权力？

可以选聘、解聘物业服务人，调整物业价格

条例明确，业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会委员和候补委员。业主大会可以决定选举或者更换业主委员会委员和候补委员；确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务等。

条例明确规定，业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。

不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会，这三种可以组建物业管理委员会，作为临时机构承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

业主委员会有哪些职责？

代表业主与物业签订合同

业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任。但不再是本物业管理区域内业主，就不能继续担任业主委员会委员。

业主委员会执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，主要职责是代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况等。

物业费如何确定？

实行市场调节价并适时调整

条例规定，接受业主委托，提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式等；物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。

条例规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

物业失管小区谁来管？

建立应急物业服务机制

条例提出，物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民*府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民*府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民*府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

小区车位可以租给谁？

先满足业主，有空余可以租给外人

条例规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

业主也应该遵守一些规定，不得违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；不得擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备等。

专项维修资金见底怎么办？

敦促业主补足

条例规定，物业买受人应当遵守国家有关专项维修资金制度，按照规定足额交纳专项维修资金。

对于那些国家实施专项维修资金制度之前的未售公房，没有专项维修资金的，产权单位应当按照规定建立并足额交纳专项维修资金。

如果专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。未选举产生业主委员会的，专项维修资金由市住房资金管理部门代管，存入银行专用账户。

新京报记者李玉坤

编辑李国君校对赵琳