民法典物业交接规范原因分析与解决方

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走进民法典·物业交接物业是为小区服务的组织，每逢交接，处理不好会有许多烦心事。

有的物业衣袖一挥直接走人留下了一大堆烂摊子开辟了一大片信息盲区带走了一小部分资金与设施吵吵嚷嚷许久打了一仗

让《民法典》告诉我们物业交接究竟应该如何规范？

平稳过度合同结束仍需合作

《民法典》第九百五十条：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

业主大会或者业主代表应当及时、清楚地告知原物业退场的时间。在合同到期前决定续约还是“退管”。

即使合同终止，原物业也应继续提供服务。留一个“平稳过渡期”，同时，也有权利要求业主支付相应的费用。

《民法典》第九百四十九条：将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业应当在必要信息上做好告知，在各项资料与设施上做好交接，最大限度帮助新物业有序开展工作。原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的,应当赔偿损失。

适时退出早退晚退都不行

《民法典》第九百四十九条：物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域。

在约定期限或合理期限内退出，意味着物业的何时退出应与业主警醒协商；不得诸事未了就早早退出，也不得咸事皆了仍迟迟不走。

原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的,应当赔偿损失。

理性交接和气守法下次合作新旧物业的冲突已经不是新鲜的话题。

当新旧物业交接时出现矛盾时，各方应当秉持理性的态度。

既不在权利上退让，也不能用冲突解决问题。

必要时，可求助调解，甚至诉于法院强制执行。

物业交接困难的原因分析

　　（一）前期物业项目交接手续不规范

　　前期物业服务企业在接物业项目时，开发建设单位就没有向物业服务企业移交法定资料。在更换物业服务企业时，前期物业服务企业也就不能按时将法定的资料交给业委会。

　　因为前期物业服务企业由建设单位选聘，与建设单位签订前期物业服务合同的物业服务企业很容易受制于建设单位。在办理物业承接验收手续时，建设单位向物业服务企业移交的资料可能就是不全的，但物业服务企业为了承接项目也就不严格按照法律规定办理承接手续。加之这种行为的隐蔽性，就使得它不能被有效监管和监督。这种行为的出现与法律没有严格规定物业服务企业的相应义务不无关系。在前期物业交接验收中，法律对物业服务企业应当履行的义务作强制性规定，对承接资料不全的物业服务企业没有规定相应的处罚措施。

　　作为开发建设单位指定的前期物业（老物业）往往与其有千丝万缕的利益关联，经常与业主产生极大争议。比如产权纠纷，物业管理用房、锅炉房、会所、车库等涉及到小区共有产权界定的部位的交接，由于又牵涉到开发建设单位，更增添了交接的不顺利。

　　（二）法律法规对物业交接范围缺乏具体明确规定

　　物业项目交接纠纷四资（资料，资金，资源，资产），如“物业管理所必需的其他资料”怎么理解呢？是不是每个物业项目所必需的其他资料都是一致齐全的呢？前期物业服务企业与业委会对应该交什么不应该交什么就有可能各执一词，一方认为交接已完成，另一方确认为没完成。针对当前现状，湖北武汉出台规定，要求物业服务公司必须在业委会组建后30日内，做好小区公共资料、资源、资产、资金移交工作。公共资料主要指小区的竣工总平面图、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、业主名册，以便小区保持正常运行。公共资产方面，物业要向业委会交代清楚物业服务用房的位置和基本资料，并从物业用房中腾退并向业委会移交面积不少于15平方米的议事活动用房，并应具备办公条件。公共资源是指属于全体业主共有，能够用于从事经营活动的公共场所、共用设施设备，物业公司也应该向业委会报告，其中主要包括利用公共场地设置停车位的使用情况，利用公共区域出租、经营的情况，利用共用部位设置广告的收益情况。

　　（三）债权债务关系导致交接不畅

　　当物业项目出现业主拖欠物业费，到交接时间却未完全清缴的情况下，物业服务企业就不会积极配合交接。

　　代收水电气热等项费用也容易引发问题。虽然法律早已规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。但实际上，部分小区没有抄表到户，物业服务企业代收费用的情况很普遍，业主的水、电等费用一般由物业服务公司垫付，代收代缴费用往往会产生差额。差额部分如果不能妥善解决，物业交接就容易产生纠纷。

　　（四）业主大会、业主委员会运作不规范

　　在一些新老物业交接不顺利的案例中，有很多老物业服务企业辩称他们不退出的原因是业主大会决议无效，业委会组织召开的业委会违法，以及业委会与新物业服务企业签订的合同无效等。同时，在一些小区，也有不同意解聘原物业服务公司的业主提出解聘、选聘物业服务公司程序合法性方面的质疑。此外，由于利益驱动、某些小区业主人数众多、身份复杂，召开业主大会难度很大，因而确实存在业主大会召开不规范甚至违法的情况。因此，有些情况下，不愿退出管理的物业服务公司与不愿解聘物业服务公司的业主势必阻挠交接工作。

　　（五）业主认识不到位，换物业不一定解决所有问题

　　有相当部分的业主、业委会成员热衷于轻易更换物业服务公司，甚至有些业委会成立的初衷即是为了更换物业服务公司。认为只要更换了物业服务公司，所有问题都解决，物业费就降下来了，物业服务水平也提高了，但他们忽视了两点：一、作为企业的物业服务公司本质上是一样的，他们都以追求利润为目的，更换物业服务公司后物业费可能有所下降，但是服务质量也可能随之下降；二、有关资料设施设备等交接事项比较复杂，容易起纠纷。物业这个概念并没有深入人心。无论是从物业公司这一个方面，还是从业主这个方面，双方面都在横向使压力。物业公司利用手中的职务之便，以服务之名行管理之实。用尽一切办法来敛财。而一部分业主，缺乏客观的思维判断能力，只是单纯的理解没有个体服务到位，到位标准是什么都是问题。有问题责任不清第一想到是怎么样才能够挑出物业的毛病，把物业赶走。至于说小区所将要面对的问题，如何解决他们既不会去想，也没有能力去解决。

　　（六）被解聘的物业服务企业不配合交接工作

　　事实上，也有部分被解聘的物业服务企业因经济利益等原因故意设置重重障碍，造成交接不顺利。比如，有的物业服务企业仅有一个物业管理项目，被解聘后可能面临公司破产职工失业等问题，因此，不愿意轻易放弃项目。

　　交接难的解决办法

　　要解决众多的物业项目交接纠纷，需要从主管部门、物业服务企业、业主委员会三个角度来思考办法：

　　（一）主管应当有所作为

　　第一，加强对开发建设单位与物业服务企业的监管，强化制约手段。

　　从源头上解决物业交接难的问题，就要从前期物业管理阶段抓起，在办理物业承接验收手续时，应当要求建设单位必须不打折扣地移交法定资料、物业管理用房及设施设备等。也就是说，必须强化开发建设单位的义务与责任。同样应当要求物业服务企业做到不符合承接验收要求条件就禁止承接物业项目，否则将面临相应处罚。只有这样，才能保证在后来可能的物业交接内容的完整性，减少物业交接纠纷的发生。

　　第二，规范管理，严格实施。《民法典》、《物业管理条例》及相关规范早已出台更新细则也有了。交通法规治安法规执行起来每天都有罚单，相比之下放眼全国，有几张物业罚单？是真的没有业主反映与违法事实吗？只有动真格，执行到位，物业与业主才信法守法。

　　第三，规范业主大会的成立及运作，规范业主委员会选举程序及运作规则。业主大会及业主委员会的运作不规范导致业主大会决议和业委会的决定并不能真正反映业主的意愿，因而在是否交接以及交接内容问题上业主内部本身就存在分歧，形不成统一合法有效的业主大会决议。制定业主大会及业主委员会运作规则并依法运作，才可能使作为交接一方的业主委员会在项目交接中做到守法、依法开展工作。

　　（二）物业服务企业增强法律意识与风险意识

　　第一，物业服务企业作为企业公民首先要守法。在经业主大会决议解聘后，就应当依法退出该管理项目，拒不退出的行为即是违法行为。新选聘的物业服务企业同样要守法，在法律允许的时间和方式接管物业项目。

　　第二，物业服务企业应当提高风险意识。要认识到物业管理市场的竞争是客观存在的，依法被解聘也是正常的。要想立于不败之地，应当通过优质服务、提高企业竞争力赢得业主认可，而不是被解聘之后仍然拒不退出。

　　（三）业主委员会要增强专业能力，切实保护业主合法权益

　　在物业项目交接中，主体有两个，其中之一就是业主委员会。交接顺利与否在很大程度上取决于业主委员会的工作能力及素质。有些业主委员会成员对物业管理方面的知识很欠缺，有的认为物业项目交接就是新老物业服务企业之间的工作交接，交接主体是新、老物业服务企业。其实不然。应当是先由原物业服务公司与小区业主委员会进行交接，然后再由业主委员会与新选聘的物业服务企业进行交接。可见，业主委员会在交接中责任不可谓不大。但是，由于很多业主委员会对于怎样交接、交接什么等一系列问题并不熟悉，干脆让新选聘的物业服务企业与原物业服务企业进行交接，使得两家存在竞争关系的物业服务企业经常发生矛盾和争议，甚至发生正面冲突。

　　因此，明确业主委员会在交接中的主体地位是很重要的，也就要求业主委员会必须具备相应的知识和能力。诸如应当交接什么，怎么交接，业主委员会都应当熟知，这也是减少交接纠纷的关键。

民法典的物业服务人的移交义务及法律责任有什么规定

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施等移交给业主委员会。

《中华人民共和国民法典》

第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。

物业合同到期后，物业公司拒不搬出小区怎么办

物业公司被解聘后，无权强留在小区。

物业合同到期，在小区通过业主委员会或业主大会解聘物业公司后，物业公司强留在小区的现象早已屡见不鲜。物业公司强留的原因很多，或是因小区业主拖欠大量物业费，或者干脆就是盯上了小区物业这块“肥肉”不肯挪窝，但不管什么原因，物业公司这种做法肯定是违约违规的。

经业主决定选聘物业公司进行物业管理是法律赋予小区业主的权利，经符合法律规定的程序选聘的物业公司，是全体业主的共同意愿。因此，当业主通过业委会或业主大会的方式，共同决定不再接受物业服务，解聘物业公司的，物业公司不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。

若物业公司与小区业主有物业费用等未解决纠纷的，应该通过法律途径解决，而不是强行留在小区的，否则小区业主可以依法追究物业公司的责任。

物业公司被解聘后，无权强收物业费

物业公司被小区业委会或业主大火决议解聘后，强留在小区不退场，已经属于严重的违约违规行为，物业公司不应当因其违约违规行为获利。所以相关法律规定，在物业公司被小区解聘后，被要求退场而不走的，不得以提供事实服务为由，要求小区业主交纳物业费。事实上，即使物业公司强行要求缴纳物业费，小区业主可以不交纳。

解决方案。

1、如果原物业公司拒不撤出物业管理区域的小区，业主委员会可以代表小区业主向当地房屋行*主管部门提出责令限期撤出的申请，由要求履行行*职权责令物业公司撤离本小区。

2、如果因为原物业拒不搬离小区给业主造成损失的，业主可以收集证据资料，委托律师到法院起诉物业公司要求赔偿，要求原物业公司搬离小区。若物业公司拒绝搬走的，可在胜诉后，向法院申请强制执行，通过法院强制物业公司搬离，移交相关物业用房及物业资料。

依据《民法典》的规定，物业服务合同到期后，物业服务人要承担工作交接义务。将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。

作者/来源：张海涛

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