业主委员会的成立流程及物业纠纷的相关问题

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目录

（一）业主委员会的成立程序；

（二）常见物业纠纷处理汇总；

（三）相关判例；

（四）相关法律规定文件及示范文本的汇总；

附：业委会成立后物业公司的经营状况探讨；

（一）业主委员会的成立的程序

一、业委会的成立的前提条件：

1.物业管理区域内，入住率50%以上；

二、业主委员会的成立的程序；

1.提出申请及须提交的文件资料 　　

符合成立业委会条件的，由30户以上业主或者占业主总人数5%以上的业主，联名向物业所在地的街道办事处提出成立业主大会的书面申请，并填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》。

街道办事处应当在收到书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备小组。

须提交的文件资料：

建设单位或前期物业公司应当按房地产主管部门（房管局）或街道办的要求，及时报送以下筹备首席业主大会会议所需的文件资料：

（1）物业管理区域证明；

（2）房屋及建筑物面积清册；

（3）业主名册；

（4）建筑规划总平面图；

（5）交付使用共用设施设备的证明；

（6）物业服务用房配置证明；

（7）其他有关的文件资料。

2.产生筹备小组成员

筹备小组成员由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和居委会代表组成。

筹备小组成员人数应为单数（法律没有规定具体的人数，实践中一般为5-15人）；其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办代表担任。

筹备小组中业主代表的产生，由街道办或者居委会组织业主推荐。

3.筹备小组成员名单公告

筹备小组应当将成员名单和工作职责以书面形式在物业管理区域内公示（公示时间不少于7日）。业主对筹备组成员有异议的，由街道办协调解决。

4.进行筹备工作

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）参照廊坊市业主管理规约（示范文本）、廊坊市业主大会议事规则（示范文本）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

5.筹备工作的公告

上述筹备工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，并留取影像资料。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

6.确定业委会候选人

业委会候选人由街道办、居委会组织业主推荐或者自荐。筹备小组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业委会候选人名单。

7.召开业主大会及公示

1、筹备组应当自组成之日起90日内完成所有筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议按照下列程序召开：

（1）由筹备组介绍业主大会的筹备情况；

（2）有筹备组介绍业委会候选人情况；

（3）业主投票选举产生业委会委员（5-11人的单数组成）；

（4）审议通过《业主大会议事规则》和《管理规约》；

2、经选举产生的业委会委员名单、业主大会审议通过的《业主大会议事规则》和《管理规约》，业委会应当在物业管理区域内予以书面公示或按户发放。

3、业委会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业委会主任1名和副主任若干名。

8.备案

业委会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区房管局和街道办办理备案手续：

（1）业主大会成立和业委会选举的情况；

（2）管理规约；

（3）业主大会议事规则；

（4）业委会成员的名单和基本情况；

（5）业主大会决定的其他重大事项；

9.出备案证、刻制印章

业委会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业委会印章。

业委会任期内（每届任期不超过五年），备案内容发生变更的，业委会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

（二）常见物业纠纷处理16问

近年来，伴随着群众民主意识、法律意识以及维权意识逐步提高，城市住宅小区内业主、业主委员会与物业服务企业、开发商之间的利益冲突日益复杂、尖锐化，导致诉讼纠纷频发。

1.业主大会是个什么性质的组织？

业主大会是由物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主原则建立的自治组织。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定、管理规约和业主大会议事规则的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。业主通过业主大会来行使共同管理权。

2.业主委员会是个什么性质的组织？

业主委员会是业主大会的执行机构和常设机构，由业主大会会议选举产生。根据业主大会的授权，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会作为代表全体业主共同利益、监督物业企业管理运作的民间性组织，在涉及物业管理区域内与他人发生民事争议的，可以作为当事人参加诉讼。

3.业主大会的职权是什么？

业主大会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会决定下列事项：

1.制定、修改业主大会议事规则；

2.制定、修改管理规约；

3.选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

4.改变和撤销业主委员会不适当的决定；

5.决定业主大会、业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴及标准；

6.确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

7.决定选聘、续聘和解聘物业服务企业；

8.筹集和使用专项维修资金；

9.改建、重建建筑物及其附属设施；

10.利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用；

11.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

4.业主委员会的职权是什么？

业主委员会作为业主大会的执行机构和常设机构，其职权范围应当由法律法规、管理规约和业主大会决定，职权行使应遵照“法无授权即禁止”原则在授权范围内行为，不得作出与物业管理无关的决定和活动，不得作出与共有财产和共同事务管理无关的活动。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（4）监督管理规约的实施；

（5）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（6）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（7）业主大会赋予的其他职责。

5.物业服务企业在前期物业服务合同终止后，拒不移交给业委会相关资料的，需要承担什么法律后果？

根据《物业管理条例》第29条的规定：物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将下列资料移交给业主委员会:

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

另，根据该条例第58条的规定：违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民*府房地产行*主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

6.物业管理用房由谁来配置？建设单位擅自处分的需要承担什么法律后果？

根据《物业管理条例》第30条的规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

另，根据该条例第61条的规定：违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民*府房地产行*主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

7.物业管理用房的所有权归谁所有？物业服务企业擅自改变其用途的需要承担什么法律后果？

根据《物业管理条例》第37条的规定：物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

另，根据该条例第62条的规定：违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民*府房地产行*主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

8.建筑区划内哪些属于业主共有？

小区建筑物的以下部位，应当认定为业主共有：

（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；

（2）通道、楼梯、大堂等公共通行部分；

（3）消防、公共照明等附属设施、设备；

（4）避难层、设备层或者设备间等结构部分。

小区建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

小区建筑区划内的以下场所、场地以及配套设施归业主共有：

（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；

（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

9.建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，需要承担什么法律后果？

根据该条例第57条的规定：违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民*府房地产行*主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

10.物业费的收取标准如何制定？

根据《廊坊市物业管理办法》第27条的规定：住宅前期物业服务收费实行*府指导价，由市、县（区）价格主管部门会同物业行*主管部门制定，并定期公布。

11.全部或者部分物业费超过诉讼时效，业主可拒交物业费吗？

有的业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由，对物业服务企业主张的诉讼请求中超过三年诉讼时效的物业费拒绝交纳。实践中，物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费请求。若物业服务企业向法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实，那么法院可认定为诉讼时效中断，业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明其在三年的诉讼时效期内向业主催收过物业费，那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。

12.业委会与物业服务企业依法签订的物业服务合同，对业主是否具有约束力？

业主大会的职责之一是“选聘物业管理企业”，业主委员会的职责之一是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，这说明，业主大会是决策机构，业委会是业主大会的执行机构，只要业主大会按照法定的或者议定的议事规则作出了其职责范围内的决定，那么对于该小区的全体业主就有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

13.物业服务质量不合格，业委会能不能解聘物业服务企业？

可以。解聘物业服务企业由业主大会决定，应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会按照物权法规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

14.小区内公共区域广告收益归谁？

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。未经法定程序并签订委托合同，物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。小区的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有。

15.小区内的车位所有权属于业主、开发商还是物业服务企业？

区分不同情况，小区内车位的所有权按照如下原则确认：

1.占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有；

2.开发商按照建设工程规划建设的车位属于开发商所有。开发商转让车位的，只能按照法律规定通过出售、附赠方式转让给业主；

3.业主通过购买、附赠方式受让的车位属于业主专有。

16.物业服务企业有权利收取停车费吗?

小区停车位是否应当收费，关键在于该停车位的权属归谁。

1.属于业主专有的车位，物业服务企业没有权利收取停车费；

2.属于开发商所有的车位，物业服务企业经过开发商的授权之后可以代替开发商向业主收取停车费，但此时的停车费标准由业主和开发商在合同中具体约定；

3.属于全体业主共有的车位，物业服务企业在征得业主大会的同意后可以按照业主大会确定的收费标准收费，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

（三）相关案例；

1.河南濮阳中院----某业委会诉某物业公司物业服务合同纠纷案——业主委员会有权解除前期物业服务合同裁判要旨 　　业主大会系业主自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会已另行与其他物业公司签订物业服务合同的，其有权解除前期物业服务合同。 　　案情 　　年7月21日，被告某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）与某房地产开发有限公司签订前期物业管理服务协议，由被告某物业公司对某小区实施物业管理服务，合同期限自年7月21日至年7月21日，同时该协议约定某房地产开发有限公司应移交的资料。 　　年8月16日该小区所在县镇人民*府根据某小区筹备设立业主委员会的申请，作出同意筹备设立业主委员会的批复。年9月3日，该小区召开业主大会，选举成立某小区业主委员会（以下简称某业委会），且小区所在县镇人民*府批复认可全体业主选举产生业主委员会程序符合相关规定，选举结果有效，小区业委会遂向房地产管理局登记备案。年3月23日，小区业委会发出通知，不再要求某物业公司提供物业服务，并附有户业主签字，后于年5月8日与另一物业管理公司签订了物业服务合同。年5月9日，业委会向被告某物业公司发出通知，并送达其工作人员，要求终止前期物业合同，三天内撤离小区，并移交物业用房及相关资料。但被告某物业公司以小区业委会成立不合法，不具备诉讼主体资格；其与小区业主签订的系正式物业合同，不是前期物业合同；业委会要先经过业主大会解聘才能选聘新的物业服务公司等为由进行抗辩。双方多次协商无果，故某业委会诉至法院。 　　裁判结果 　　河南省濮阳县人民法院经审理认为，业主大会系业主自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。根据《 人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业解释》）第十条的规定，业主委员会有权提起诉讼，故某业委会在本案中作为原告提起诉讼，主体适格。某小区于年9月3日召开业主大会，并选举成立业主委员会，前期物业管理服务协议履行期限为年7月21日至年7月21日，被告某物业公司未被继续选聘为物业服务企业，且业主委员会已另行与其他物业公司签订物业服务合同，被告某物业公司不存在继续提供物业服务的情形，双方之间前期物业服务合同终止。

判决被告某物业公司于判决生效后十五日内搬离某小区。

2.江苏省锡山区人民法院----某业委会诉某物业公司要求返还共有部分收益纠纷一案

裁判要旨根据《中华人民共和国物权法》第72条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

案情及审理经过

原告江苏省无锡市春江花园业主委员会(以下简称业委会)因与被告上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司(以下简称无锡分公司)、被告上海陆家嘴物业管理有限公司(以下简称物业公司)发生物业管理纠纷，向江苏省无锡市锡山区人民法院提起诉讼。

原告业委会诉称：年11月25日，被告物业公司与无锡市春江花园住宅小区的开发商无锡聚江房地产开发有限责任公司(以下简称聚江公司)签订前期物业管理委托合同一份，约定聚江公司委托物业公司对春江花园进行物业管理，管理期限为年11月25日起至春江花园小区业委会成立时止。合同成立后，物业公司安排被告无锡分公司具体对春江花园实施物业管理。

年12月22日，原告业委会依法成立。

年6月21日，业委会根据春江花园业主大会作出的业主自治决议，致函物业公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业公司及时办理移交。

年7月17日，物业公司即派员与业委会正式办理移交，并签订了移交清单一份，明确物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为．87元，其中小区共有部分收益结算的期间为年1月至6月。

业委会经审查物业公司移交的资料发现，无锡分公司在年至年间，收取了小区共有部分收入.31元未列入移交。

为维护全体业主的利益，遂诉至法院，要求物业公司和无锡分公司立即返还移交清单确认的.87元中的．32元(差额部分.55元为双方协议订立后业委会认可应返还给物业公司部分)，及年至年共有部分收益的70％即.22元，两项合计.54元。

据此，无锡市锡山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款、第七十九条，国务院《物业管理条例》第五十四条第二款、第五十五条，参照适用《江苏省物业管理条例》第三十三条的规定，于年6月12日判决如下：

裁判结果

一、被告物业公司、无锡分公司共同于本判决生效后三日内返还原告业委会．03元。

二、驳回原告业委会的其他诉讼请求。

3.徐州市泉山区人民法院----徐州西苑艺君花园业委会诉徐州中州房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷一案

一、《物业管理条例》

二、《廊坊市物业管理办法》

三、年住建部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知

四、《廊坊市业主大会和业主委员会指导细则》

五、廊坊市业主大会议事规则（示范文本）

六、廊坊市业主管理规约（示范文本）

一、个人认为，在业委会成立后物业公司的经营状况将会变得越来越难。业委会成立后，物业公司不仅要解决物业行业的通病所引起的各种纠纷，还要腾出手来处理与业委会之间的不断博弈。主要从以下几个方面体现物业公司面临的经营困境：

1、物业费难收。

物业费难收已经是物业行业，甚至是社会上存在的一个通病，不仅是在新小区难收，老小区的物业费更难收，业主总是以各种（比如物业服务不到位、被偷、房屋质量等）理由拒缴或少交物业费，虽然其中大多是可以通过诉讼追讨回来的，但是其中付出的成本也是非常大的。

2、成本支出越来越高。

物业公司的基础成本，一般包括：人员费用、公共设备更换、耗材费用、公共照明绿化等杂项费用。

先说人员费用。因为物业行业是劳动密集型企业，据统计：物业公司成本支出中，人工成本至少占了总成本的60%-70%左右，再加上逐年不断攀升的人均 工资，该部分的支出将会越来越高。

公共设备也是物业公司的支出大项，保安监控系统、绿化设备、高压配电以及物业公司内部设施，还有电梯维护、保养也是一笔不小的开支。

3、共有部分收益被要求返还的风险。

共有部分收益主要包括广告收益、共有部分的车位收益、出租收益等。随着人们法律意识的不断提高，再加上业委会作为合法主体所代表的利益团体的正面诉求，物业公司很难再像以前那样高枕无忧了。

4、难和平相处的业委会。

物业公司与代表全体业主的小区业委会存在根本上的利益冲突，所以很难就小区的管理和服务达成一致意见。因此，大部分小区在业委会成立后，就与前期的物业公司分道扬镳了，就算是勉强继续对小区提供物业服务，物业公司也难逃业委会对物业服务质量的不断加码和对要求降低物业费的命运，使得物业公司的经营越来越难。